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■ 9.26 부동산 대책 마련과 반응 개요
정부는 2023년 9월 26일 부동산 대책을 발표하였으며, 핵심 내용은 주택 공급 물량 확대입니다. 정부는 그동안 270만 가구 공급계획을 수립하고, 규제 완화 등을 추진한 결과, 선호도 높은 도심 내 민간주택의 중장기 공급 기반을 강화했습니다.
그러나 2022년 하반기부터 시장 상황이 악화하면서, 단기적으로 인허가와 착공 물량이 감소하며, 민간 공급이 위축된 상황이라는 판단을 하게 되었습니다.
수도권 3기 신도시에는 당 초 계획했던 17만 6천 가구보다 3만 가구(약 17%)를 더 공급할 예정입니다. 공공주택을 당 초 6만 5천 호 수준에서 2만 호를 확대 공급, 수도권 중심 8만 5천 규모 신규 택지 후보지를 11월에 발표할 예정입니다.
◆ 아파트 분양예정 물량
◆ 전국 주택 인허가 등 현황
◆ 9.26 부동산 대책을 급히 발표한 이유
공급 대책을 급히 발표한 이유는, 최근 주택 인허가와 착공 물량 감소로 인해, 2~3년 뒤 공급 대란 문제가 발생할 소지가 있다고 여기기 때문이라고 합니다.
공급 대란은 곧 부동산 상승을 자극하기 때문에, 정부는 공공 및 민간 주택 공급 확대를 통해 공급 대란을 방지하는 것을 핵심 목표로 잡았습니다.
■ 9.26 부동산 대책 중, PF(Project Financing) 의미
◆ 부동산 PF 구조도
◆ 9.26 부동산 PF에 정부가 나선 이유
- 정부가 나서 공적 보증기관(HUG, 주금공)의 보증 규모를 확대, 심사 기준 등을 대폭 완화해 부동산 PF 시장을 다시 활성화한다는 것
- 자금지원 규모는, 부실 위험이 낮은 건설사업장에 10조 원 추가 지원, 그리고 7조 이상 정책금융을 투입(세금을 사용하겠다는 의미)
[용어 풀이] PF(Project Financing)
- 자금제공자들은 프로젝트의 현금 조달을 우선 고려해 대출을 결정하고, 프로젝트에 투자한 원금과 수익을 돌려받는 자금 구조, 다시 말해, 특성 사업의 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 자금을 지원해 주는 것
■ 정부의 PF 추가 지원 확대 이유
- 정부가 PF 지원 규모를 확대해 준다는 의미는, 최근 PF 시장이 그야말로 초토화됐기 때문
- 부동산 시장 침체와 경제 여건 악화로 대출을 제대로 못 갚는 건설사들이 증가
- 금융권은 부실 건설사에 대출을 제한하니, 건설사들은 나서서 주택 건설을 하지 않는 것(이는 곧 공급 물량 감소를 의미)
◆ PF 지원, 세금으로 건설사 대출을 보증
- 여전히 미국발 고금리 상황이 지속되고 있고, 미국에서 추가 금리 인상이 예상되는 상황임
- 그렇게 되면, 점점 한미 금리차가 역대 최고치로 높아지면서, 결국 우리나라도 금리 인상에 나설 수밖에 없는 상황이 발생
◆ PF 대출 지원 안전 실행에 대한 고민
- 이는 곧 부동산 경기 회복이 늦어지는 것이며, 시장이 죽은 만큼 건설사도 집을 짓고 제대로 팔지 못하게 됨. 즉, 건설사들의 연체율이 높아지며 상환능력이 감소
◆ PF 대출 지원 안전 실행 해결책
◆ PF & 건설업도 근본 원인은 미국
- 미국의 금리 인상에 우리나라도 금리를 인상하면, 결국 건설사들의 PF 상환 부담은 더욱 증가
- 결국 주택매매 부진에 건설사 위기가 오면, 정부는 어쩔 수 없는 지원이 이루어짐
- 자연스레 금융권 건전성 지표는 나빠질 수밖에 없게 됨
◆ 선별 지원 대책이 절실한 상황
- 조건을 완화해서 자금 여력이 어려운 곳에, PF 지원 대신에 부실 우려가 높은 곳은 강도 높은 구조조정 또는 인수합병 조정이 필요
- 이번 정책을 핑계로 제대로 된 검증도 안 하고 돈 지원했다가 망할 확률이 높기 때문
■ 9.26 부동산 대책
◆ 주택 공급 물량 확대(3기 신도시 3만 가구, 신규 택지서 2만 가구)
- 정부가 주택 공급 확대를 위해 3기 신도시에 3만 가구 이상을 추가 공급
- 또 신규 주택 후보지도 8만 5천 가구로, 기존 계획보다 2만 가구 더 확대
- 신규 택지 발표를 올해 11월로 앞당기는 등 공공부문부터 공급 속도를 높임
■ 9.26 부동산 대책 요약 및 견해
◆ 주택 공급난 심각성 인식
- 2023년 1~8월 전국 주택 인허가 38.8%, 착공 물량 56.9%로 2022년 동기 대비 급감
- 2~3년 후 주택 공급량을 결정하는 선행 지표가 큰 폭 감소
- 앞으로 주택 대란이 일어날 우려가 있어, 이에 대한 대책 마련이 필요함을 인지
■ 공공주택 공급물량 부족 대응 방안
1) 주택 공급 물량 확대
- 추가적인 용지를 확보하여 추가적인 공급 물량을 확보하고, 주택 공급 문제 해결을 위하여 우선적 공공주택 공급 물량을 증가
2) 민간 주택 공급 활성화
- 공공택지에 대한 전매제한을 완화, 건설이 가능한 건설업체로 토지를 넘겨 주택 공급 활성화
- 조기 인허가 인센티브, 공사비 증액 기준 마련, 인허가 절차 개선
- PF대출 보증 확대를 통한, 건설사의 자금 확보가 용이하도록 지원
- 건설사의 행정 및 금융적인 부분을 개선, 민간 주택 공급이 원활 가능하도록 개선
3) 비아파트 자금조달 지원
- 비아파트인 오피스텔 및 빌라 등에 건설 자금에 대한 대출 여건 개선
- 청약 시 무주택 기준이 되는 소형주택 가격을 상향하여, 청약 시 불이익 개선함으로써, 비아파트 공급 및 수요를 늘리도록 함
4) 복잡한 인허가 절차 개선
- 재개발 재건축 사업절차를 개선하여, 조합 분쟁 및 사업 진행의 행정업무로 지연되었던 부분을 빠르게 해소하여, 공급으로 나올 수 있도록 개선
마무리
금번 9.26 발표도 뉴스 매체를 통해 알았지만, 부동산 비전문가인 나로서도 썩 반가운 것만은 아니라는 느낌을 받았습니다.
그간 정부나 건설사의 자금에 대한 부실 관리와 운영 등으로, 국민 세금을 값없이 날려버리는 경우가 허다했습니다.
우선은 급하니까 지원해 준다니까 받아 사용하고 잘못되면, 그 책임을 정부로 떠넘긴다거나 나 몰라라 하는 무책임을 많이 봐왔기 때문입니다.
